Savoir choisir les meilleures SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent un outil de placement idéal pour obtenir un complément de revenu régulier. Découvrez-en le fonctionnement et quels critères sont à privilégier pour les choisir.

Quel en est le fonctionnement ?

La collecte des fonds auprès des investisseurs est gérée par la société de gestion responsable de la SCPI. Une sélection d’actifs (portefeuille) est constituée par celle-ci selon la stratégie patrimoniale choisie. La société de gestion s’occupe du choix des locataires, perçoit les loyers, prend en charge l’entretien et les travaux lorsque requis. Les revenus locatifs sont distribués aux investisseurs en fonction de la quote-part détenue par chacun d’entre eux.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

LES SCPI "de rendement" visent à acquérir différents biens immobiliers professionnels afin de les louer. Une étude réalisée récemment par le site Portail-scpi.fr a établi que les 7 meilleures SCPI en 2020 et 2021 sont les suivantes :

• Pierval Santé, axée sur l’immobilier médico-social et sanitaire.
• Corum XL, la plus jeune des SCPI, reconnue pour ses stratégies d’investissement innovantes. Elle fait également partie des investissements les plus accessibles.
• Corum Origin, dont le patrimoine s’est notablement diversifié depuis 2020.
• Interpierre France, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise français.
• PFO et PFO2, dont le parc immobilier professionnel comprend un large choix de commerces, de bureaux et de locaux d’activités. Ces SPCI réussissent à assurer une bonne stabilité à leurs performances.
• Épargne Pierre, une SCPI de rendement très prometteuse. En 2020, sa capitalisation atteignait plus de 1 289 millions d’euros ; avec un taux d’occupation qui affiche 95%, c’est l’une des plus prestigieuses du marché.
• Primovie, une SCPI orientée vers l’immobilier de la santé (résidences séniors, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), cliniques, crèches...

Si vous désirez investir dans des Sociétés Civiles de Placement immobilier de rendement, vous devrez choisir entre les placements à capital fixe ou ceux à capital variable. Pour référence, il faut savoir que le prix d’une SPCI à capital variable fluctue selon le marché immobilier, tandis qu’une SPCI à capital fixe vous permet d’acquérir des parts dont le prix varie en fonction de l’attrait que ces parts exercent auprès des investisseurs.

Quelles sont les meilleures SCPI fiscales ?

Les SCPI "fiscales" vous permettent d’accéder à des réductions d’impôts (immédiates ou échelonnées) pendant une durée minimale préalablement fixée, ou contribuent à réduire un montant des impôts à payer, ou encore à neutraliser des revenus fonciers. Parmi les meilleures SCPI défiscalisantes, il faut retenir les SCPI Pinel (avantage de réductions réparties sur plusieurs années) ; les SCPI Malraux (une réduction unique), SCPI Déficit Foncier (pour une réduction intéressante des revenus fonciers) et les SCPI Monuments historiques (dont le montant investi dans les travaux peut être déduit de votre revenu global). Si un investissement dans une SPCI fiscale vous intéresse, sachez qu’il est toujours avisé de prendre en considération l’avantage fiscal qui est proposé à l’investisseur ainsi que le prix des parts.

Ces dispositifs fiscaux remplacent aujourd’hui les SCPI Scellier, Scellier BBC, Scellier Intermédiaire et les SCPI Duflot.

Sur quels critères comparer les SCPI ?

Avant de souscrire à une SCPI quelle qu’elle soit, il faut connaître le contenu de son patrimoine. Certains critères, quantitatifs et qualitatifs sont à prendre en compte dans votre sélection :

• Le taux d’occupation financier (TOF) qui sert à évaluer le pourcentage d’occupation du patrimoine immobilier. Plus il s’approche de 100%, plus grande est sa performance au niveau de la gestion locative.
• La comparaison d’une SPCI avec la moyenne de rendement du marché, le TDVM (le taux de distribution sur valeur de marché). Plus le rendement semble important, plus le risque s’avère élevé également.
• Les réserves accumulées par la SPCI au cours des années. Elles sont idéales pour compenser les périodes « maigres » lors des baisses de régime.
• Le taux de rendement à l’interne (TRI) sur 10 ans. Il donne un aperçu juste de la performance générale du placement, en se basant sur l’évolution de la valeur de part et de celle de la distribution.

D’autres critères telles que la capitalisation, les liquidités, la revente, la composition de l’actif ainsi que la zone géographique de la SPCI gagnent aussi à être considérés.

Comment choisir une SCPI selon ses objectifs d’épargne ?

L’utilisation d’un comparateur(simulateur) de SPCI en ligne s’avère un outil fort utile pour comparer les produits entre eux et réaliser un choix avisé. Un dispositif de simulation efficace doit vous permettre de comparer tant des SPCI de rendement que des SPCI fiscales. Présenté sous forme de tableau comparatif, il affiche généralement les caractéristiques des fonds immobiliers (prix, données-clés, type…) ainsi que leurs performances (rendement, capitalisation, collecte, taux d’occupation…). L’utilisation de ce type d’outil virtuel est généralement gratuite. Dans le doute, vous pouvez aussi requérir les conseils d’un professionnel spécialisé dans la gestion de patrimoine. Non seulement il pourra faciliter votre démarche en toute sécurité, mais également s’assurer que votre choix de SPCI correspond bien à vos besoins et à votre profil d’investisseur. Comme on peut le constater, investir dans des parts de SCPI comporte vraiment plusieurs avantages.